натисніть, щоб включити зум
завантаження...
Нічого не знайдено
відкрити карту
Огляд Дорожня карта Супутник Гібрид Місцевість Моє розташування На повний екран Попередня Наступна
Розширений пошук

0 $ до 50 000 000 $

Ми знайшли 0 результатів. View results
Ваши результати пошуку

Інвестиції в нерухомість. Як коронакризис вплинув на вартість активів в Україні

Написав ZOND.com.ua на 17.10.2020
0

Всі сегменти комерційної нерухомості в Україні більшою чи меншою мірою відчули негативний вплив кризи, пов’язаної з поширенням COVID-19. Однак результати такої ситуації інвестори, учасники ринку зможуть об’єктивно оцінити не відразу.

Офісна нерухомість

Ринок офісної нерухомості Києва пройшов період локдауну з найменшими втратами і на сьогоднішній день залишається найбільш стабільним сегментом для інвестування.

Незважаючи на те, що орендарі офісних приміщень в Україні не звільнялися від сплати оренди на законодавчому рівні на відміну від орендарів торгових приміщень, багато власників бізнес-центрів йшли на компроміс і надавали знижки в індивідуальному порядку на період карантину. Розмір знижки, в тому числі, залежав від того, наскільки бізнес орендаря постраждав від наслідків пандемії, ділових відносин з орендодавцем і іміджем орендаря.

Зважаючи на ситуацію з COVID-19 реалізація частини запланованих офісних проектів буде відкладена. Це, більшою мірою, відноситься до будівельних об’єктів з мінімальною готовністю. Бізнес-центри, які знаходяться в активній фазі будівництва, найімовірніше, будуть реалізовані, враховуючи набирає обертів з 2019 року практику до підписання протоколів про наміри і попередніх договорів оренди приміщень в об’єктах незавершеного будівництва. Така практика не спостерігалася з 2009 року.

Згідно з думками міжнародних гравців ринку, режим віддаленої роботи не вплине глобально на скорочення офісних просторів, а стане додатковим форматом організації робочого процесу. Застосування такого формату віддаленої роботи в довгостроковій перспективі малоймовірно, оскільки істотно страждає ефективність бізнес-процесів компаній. Цифрова комунікація не може відтворити різноманітність особистих взаємодій, і відповідно впливати на згуртування і мотивацію команди на довгостроковій основі. Що найважливіше, розвиток нового персоналу неможливо реалізувати віддалено.

В Україні з урахуванням активного застосування формату віддаленої роботи приблизно в найближчі 6-9 місяців можна буде оцінити, наскільки така модель ефективна, грунтуючись на результатах роботи компаній в цифрах. В аналогічний період буде спостерігатися певний спад орендних ставок, але не драматичний. Така тенденція, в тому числі, нівелюється тим, що офісний сегмент увійшов у кризу з досить низькою вакантністю.

Торгова нерухомість

Будівництво великих торгово-розважальних центрів не зупиняється, зокрема мова йде про проекти на високій стадії реалізації. Практично всі об’єкти фінансуються українськими компаніями з доходів в інших сферах. За умови, що в цілому структура їх доходів в інших сферах не погіршилася, компанії схильні продовжувати будівництво об’єктів, в іншому випадку гроші будуть заморожені. Завершення будівництва і запуск — єдина можливість зберегти і повернути інвестиції.

На початок року деякі оператори вже зазнавали труднощів через теплий зимовий сезон і зниження товарооборотів на зимові колекції. У ряду операторів є зобов’язання щодо закупівлі сезонних колекцій на постійній основі незалежно від погодних умов. Незважаючи на це, частина рітейлерів були готові розвиватися, впроваджувати нові формати, збільшувати площі.

В результаті скорочень заробітних плат і звільнень, пов’язаних з поширенням пандемії, люди стали більше економити. Це призвело до зниження купівельної спроможності, зокрема на товари не першої необхідності, і відповідно зниження товарооборотів у рітейлерів. Проте, після скасування карантину по ряду сегментів спостерігалося значне зростання продажів, обумовлений відкладеним попитом.

Але вже зараз відбуваються структурні зміни на ринку. При прийнятті стратегічних рішень про співпрацю з рітейлерами власники ТРЦ орієнтуються, перш за все, на показники роботи своїх кращих орендарів, і на їх підставі оцінюють, наскільки ринок вимагає знижок. У якісних професійних проектах, де навіть у непрості часи формується лист очікування, цей фактор може вплинути на ротацію орендарів. У слабших проектах така тенденція може викликати тимчасове зростання показника вакантності.

Настрої споживачів зараз не так драматичні, як в періоди попередніх криз. В цілому, за умови, що уряд не буде вводити черговий тотальний локдаун і об’єкти продовжать роботу, вже навесні 2021 року буде спостерігатися поступове зростання на ринку торговельної нерухомості.

Зростання онлайн-комерції збільшило попит на складську нерухомість в умовах пандемії, зробивши цей сегмент найбільш стійким в поточній кризі, в тому числі і на українському ринку. В Україні ринок вже кілька років в очікуванні зростання орендних ставок. Але, незважаючи на прагнення до нульової вакантності в сегменті, орендні ставки істотно не піднімаються. При порівнянні ставки оренди в кращих активах $5 / м2, а собівартості будівництва $500 / м2, девелопмент нових проектів все ще виглядає непривабливо.

Індустрія гостинності

Найбільшого удару пандемія завдала індустрії гостинності. Ціни в готелях 3 і 4 зірок у Києві просіли на 20-30%, а заповнюваність влітку не перевищувала 15-20% (для виходу на беззбитковість необхідне завантаження в 25-30%). Більшість готельєрів переконані: складна ситуація триватиме до наступного літа. Тому головне завдання перед операторами зараз-протриматися. Скорочення операційних витрат, персоналу, сервісів зрештою може призвести до того, що частина операторів закриють об’єкти на зимовий період. Щоб запустити готель після простою, знадобиться мінімум 1-3 міс.

Ставки капіталізації

Більшість ринків ЦСЄ відчули вплив поточних ринкових умов з незначним збільшенням ставок капіталізації. Прибутковість складських і логістичних сегментів в основному залишалася стабільною з деяким зниженням у Варшаві і Будапешті.

В Україні ставка капіталізації за всіма типами комерційної нерухомості поки істотно не змінилася. Невелике зростання ставки спостерігається на кращі приміщення для стріт-рітейлу — 10-10, 5% до 10,5-11%. Але це, швидше за все, тимчасове явище, пов’язане з хвилею банкрутств ресторанів.

Звільнені локації поступово починають заповнюватися. Також свою роль зіграли закриття закладів ігрових автоматів. Найчастіше вони займали менш ліквідні приміщення, але при цьому платили вище ставки, ніж фуд- або fashion-оператори. Ставки капіталізації на кращі торгові (повністю заповнені орендарями) і офісні (в центральному діловому районі) активи коливаються на рівні 11-11,5%. Для кращих складських активів ставка становить від 12,5% вище.

Джерело: https://commercialproperty.ua/news/ukrainskiy-rynok/investitsii-v-nedvizhimost-kak-koronakrizis-povliyal-na-stoimost-aktivov-v-ukraine/

Залиште відповідь

Ваша адреса електронної пошти не буде опублікована.

Порівняти нерухомість